Стоит ли оформлять ипотеку для бизнеса?

Понятие «ипотека» появилось у нас на слуху относительно недавно: это совсем новое слово для российского рынка. Если жилищная ипотека становится все более привычным для нас явлением, то ипотеке коммерческой недвижимости свойственны, лишь единичные прецеденты.

Хотя в мировой практике бизнес-ипотека (коммерческая ипотека) или ипотека коммерческой недвижимости, широко распространена. Опыт западных стран показывает, что в случае грамотного использования коммерческой недвижимости, путем сдачи в аренду помещений под магазины, предприятия сферы услуг, офисы – ее доходность сравнима с любым другим видом малого бизнеса и дает возможность использовать ипотечные кредиты.

Сущность и условия коммерческой ипотеки

Выдача ипотечного кредита производится для покупки нежилых помещений: складов, офисов, и прочих объектов. Суть ипотеки состоит в том, чтобы кредитовать приобретение коммерческой недвижимости под ее же залог. Главное отличие от жилищного кредитования, коммерческой ипотеки в том, что она имеет относительно короткие сроки погашения кредита, при довольно высоких процентных ставках.

Обычно, ежегодная кредитная ставка по ипотеке коммерческой недвижимости варьируется от 11 до 16%, в расчете на валюту. Срок ипотеки на недвижимость составляет максимум 10-12 лет, хотя наиболее распространенным считается срок 5-6 лет. Заемщик вносит первоначальный взнос, размер которого составляет 20-40% от общей стоимости недвижимости. С учетом того, что клиент должен иметь минимум год успешной работы на данном поприще и прибыльный баланс.

Юридические аспекты коммерческой ипотеки

Процедура предоставления нежилых помещений в коммерческую ипотеку схожа с жилищной ипотекой. Ей также присущи оценка заемщика и объекта, обязательный первоначальный взнос. Однако, существуют и принципиальные отличия – законодательство не позволяет оформлять закладную на недвижимое имущество компаниям до момента заключения сделки купли-продажи. Сначала, необходимо приобрести объект и только после этого, его можно заложить, чтобы получить деньги.

Важным правовым аспектом коммерческой ипотеки является то, что регистрация права собственности на нежилое помещение одновременно с обременением ипотекой, Федеральным законодательством не предусмотрена. Заключение договора по ипотеке коммерческой недвижимости производится с учетом общих правил заключения договоров, прописанных в Гражданском Кодексе Российской Федерации, и требований Федерального закона «Об ипотеке». Так данный договор должен содержать предмет ипотеки, его оценку, срок и размер исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Для кого выгодна коммерческая ипотека?

По мнению участников рынка бизнес-ипотеки, развитие коммерческой ипотеки тормозится в первую очередь из-за пробелов в законодательстве. Но не совсем ясно и то, кто будет в роли заемщика, и каково его качество. Стабильная надежная компания может получить для приобретения недвижимости обычный коммерческий кредит, заложив при этом любое имущество, и в ипотеке они особо не нуждаются. И с другой стороны – компания не располагающая имуществом для залоговых целей, или некредитоспособная, по мнению банков – кто будет иметь дело с таким ипотечным заемщиком?

Поэтому, в России коммерческая ипотека до настоящего времени характерна, как правило, для крупных компаний. Малый бизнес не имеет достаточного залогового обеспечения. К тому же на своеобразных рисках, присущих малому бизнесу, отражаются проблемы непрозрачности рынка коммерческой недвижимости.

Варианты коммерческой ипотеки

Поскольку действующее ныне законодательство в отношении ипотеки коммерческой недвижимости не совершенно, его нормы и определяют реальные схемы бизнес-ипотеки для предпринимателя. Закон «Об ипотеке» предусматривает совершенно другой механизм регистрации и оформления залога, в отличие от жилых помещений. Поэтому на рынке, выработаны несколько способов заключения такого рода сделок, дающих возможность проводить их на основании действующих законодательных норм.

Вариант 1.

Самой сложной и длительной схемой, по мнению специалистов, является заключение договора купли-продажи, когда продавец получает гарантию банка и часть средств от покупателя, после чего осуществляется регистрация собственности на нового покупателя. Следующим этапом – регистрируется договор залога, выдаются кредитные средства, и производится окончательный расчет.

Вариант 2.

Продавец (собственник) на основании предварительного договора от покупателя, получает часть его собственных средств, и в случае регистрации залога банк обязуется выплатить продавцу недостающую часть средств. После этого следует собственно регистрация залога на банк с оформлением пакета документов, необходимых для передачи права собственности новому собственнику, то есть покупателю (заключается договор купли-продажи), затем, продавец получает оставшуюся часть денег, а регистрация проходит своим чередом.

Вариант 3.

Среди риэлторов этот вариант называется «выкуп юридического лица». Создают компанию, на которую будет оформлена продаваемая недвижимость (юридическое лицо). Заемщик впоследствии выкупает пакет акций этой компании, таким образом, выплачивая кредит. Объект недвижимости при этом оформляется на эту компанию.

Альтернативой коммерческой ипотеки является лизинг

Лизинг коммерческой недвижимости может служить неплохой альтернативой пока несовершенному механизму коммерческой ипотеки – так считают эксперты. В данном случае лизинговая организация – некое подобие кооператива, выдающего кредиты под покупку объектов недвижимости и являющегося владельцем этих объектов до момента погашения кредита. Одно из преимуществ лизинга состоит в том, что его процедура четко прописана в законодательстве. Однако, в случае банкротства такой лизинговой организации ее имущество может отойти третьим лицам (к примеру, тому же банку) за долги.

В любом случае, доля риска имеется. Банковские специалисты дают совет предпринимателям самим оказывать влияние на условия кредитования. Большинство экспертов наиболее острой проблемой, мешающей развитию коммерческой ипотеки, считают низкую культуру финансирования малого бизнеса. Ипотека станет реальной, когда малый бизнес выйдет из тени. От уровня культуры малого бизнеса напрямую зависят условия его ипотечного кредитования – так считают все участники рынка коммерческой ипотеки.

Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD»
© www.bisgid.ru

10579Версия для печати Отправить по E-mail

Оставить комментарий к статье