Лизинговая сделка с коммерческой недвижимостью
Любому предпринимателю, решившему вести коммерческую деятельность, обязательно потребуются производственные помещения, а так же офисные и, вероятно, складские. Хорошо тем, у кого имеются собственные владения, им придется платить только за коммунальные услуги, остальным надо выкладывать деньги за аренду. А покупка?
В условиях баснословных цен у малого бизнеса нет возможности приобрести хорошие помещения, не влезая в кредиты. В тоже время, качество производственных площадей серьезно сказывается на возможностях предприятия и продукции. А для многих начинающих бизнесменов арендная плата и вовсе высока.
На помощь малому и среднему бизнесу здесь может придти финансирование. Конечно, небольшие фирмы имеют минимальные шансы получить кредит, их в серьез не воспринимают, а вот лизинг может оказаться палочкой выручалочкой, которая решит насущные проблемы. Ведь это удобный способ получения коммерческой недвижимости в собственность.
Лизинговые сделки: основные схемы
Для начала разберемся со схемой лизинговых сделок, как они работают. С юридической точки зрения лизинг это такой вид инвестиционной деятельности, когда лизингодатель готов купить имущество у поставщика и сдать его за плату во временное владение получателю лизинга. То есть, здесь идет речь о финансовой аренде объекта, в дальнейшем с выкупом. Предметом лизинга становятся, в том числе сооружения и различные здания.
Схема лизинга предполагает участие трех сторон — лизингодателя, получателя лизинга и продавца. Компания, занимающаяся лизингом, приобретает предмет сделки у продавца, определяет на свой баланс, а потом сдает получателю по договору финансовой аренды. Когда срок договора истекает, получатель становится собственником объекта лизинга. Довеском могут служить и дополнительные договора, к примеру, страхования.
Лизинговая сделка с коммерческой недвижимостью проходит точно так же, как передача в финансовую аренду любого другого объекта. Клиент четко и в срок выплачивает лизинговые платежи, а после получает полностью амортизированное здание в собственность по минимальной остаточной цене. Это значительно сбрасывает высоту налога на недвижимость по покупаемому объекту. Надо отметить, что получатель не становится в случае лизинга прямым плательщиком налога на имущество, ведь официальный владелец объекта – лизингодатель. Получатель оплачивает эти издержки в основном платеже.
Регламент лизинговой сделки с коммерческой недвижимостью следующий:
- Клиент выбирает объект недвижимости, готовит пакет документов согласно установленному перечню.
- Сотрудники лизинговой компании проводят анализ объекта, как юридический, так и финансово-экономический.
- Сотрудники лизинговой компании оглашают свое решение.
- Далее следует этап подписания и согласования договора на саму сделку. Здесь определяются сроки и порядок пользования недвижимостью, выясняются вопросы по теме электроэнергии, водоснабжения, а так же телекоммуникаций, чтобы при смене договора не пришлось заново переделывать бумаги.
- На переговорах по поводу договора выясняются и другие вопросы. Например, какая из сторон возьмет на себя ремонтные работы, в том числе — текущие. Если эти пункты не оговорить, то согласно ГК РФ, текущий ремонт останется на совести получателя, а капитальный ляжет на плечи балансодержателя объекта.
- Заключительный этап – регистрации договоров согласно принятым у нас законам. Сейчас государственная регистрация права на собственность по договору купли-продажи и договор лизинга подаются одновременно. Экспертизе подвергают оба пакета документов, что сокращает сроки по регистрации.
Надо учитывать, что существует масса подводных камней и уловок, связанных с составлением договор. Главная причина – неясность по некоторым пунктам лизинговых сделок в нашем законодательстве.
Уже на начальном этапе всплывают сложности по регламенту ее оформления, так как сам процесс до конца не исследован в юридическом аспекте.
Так порядок регистрации договора купли-продажи и лизинга не регламентируется законом, поэтому решается сия проблема путем одновременной подачи двух пакетов документов.
Основной подводный камень это – земля. Лизинг земли законом запрещен, поэтому приходится составлять отдельный договор аренды с правом выкупа земельного участка.
Еще одно препятствие для лизинга, это манера Российского рынка недвижимости работать с заниженными ценами ради сокращения налога на прибыль или подоходного.
Для лизинга полная реальная стоимость необходима, без нее не составить график платежей так, чтобы выгодно было клиенту.
Очень важно и изучение истории объекта недвижимости, ведь необходимо, чтобы он был совершенно чист с юридической точки зрения.
Обычно с приобретением подобным образом помещений производственных, складских или офисов препятствий не бывает.
Все же, несмотря на трудности, лизинг дарит неоценимые возможности малому и среднему бизнесу. Это и уменьшенный налог на недвижимость и возможность владения в будущем, да и платежи устанавливаются один раз и не изменяются.
Будем надеяться, что в скором времени это метод получит широкое распространение, а законодательные проволочки останутся в прошлом.
Автор: Марго Зингер
© www.bisgid.ru — «Бизнес GiD»
Все права защищены. Законом РФ «Об авторском праве и смежных правах»
«Бизнес GiD»
