Ремонт помещения, находящегося в аренде
Физическое состояние и технический уровень арендуемого помещения не всегда удовлетворяют арендаторов. Появляется искушение переделать помещение так, чтобы и работать было удобно, и глаз радовался интерьеру. Но следует помнить, что внесение любых изменений в арендованном помещении должно быть урегулировано условиями договора. Прежде всего, необходимо уяснить различие с законодательной точки зрения между такими правовыми категориями, как ремонт и улучшения.
Ремонт призван предотвратить преждевременный износ сооружения, а в идеальном случае, восстановить его первоначальный ресурс. Ремонт различается капитальный и текущий. Первый производится арендодателем, второй – арендатором. Гражданский Кодекс (ст. 216) вменяет в обязанность арендатора поддерживать в исправном состоянии имущество, полученное в аренду, и нести расходы на текущие ремонты и содержание.
Улучшение призвано увеличить возможности использования объекта, что ведет к повышению его качественных характеристик и материальной ценности. Разновидностями улучшений можно считать дооборудование объекта, его модернизацию, реконструкцию, техническое перевооружение и т.п.
Гражданское законодательство проводит между ремонтом и улучшениями весьма тонкую границу, что иногда позволяет упростить бухгалтерский учет работ. Дело в том, что списание ремонтных расходов происходит в период осуществления самого ремонта. И при возврате отремонтированной недвижимости никаких проблем с начислением налогов не возникает. Опытные бухгалтеры стараются «замаскировать» под ремонт проводимые улучшения. Но это удается не всегда, и тогда бухгалтер арендатора вынужден заниматься налоговым учетом улучшений. Для этого он должен четко различать в правовом поле отделимые улучшения от неотделимых.
Отделимые улучшения: разделение прав собственности
Отделимые улучшения без нанесения ущерба можно отделить от объекта и использовать в дальнейшем отдельно. Наглядным примером служат системы видеонаблюдения или установленные кондиционеры. Отделимые улучшения, выполненные арендатором, принадлежат ему. С окончанием договора арендное имущество передается владельцу, а улучшения арендатор оставляет себе.
Возможна передача отделимых улучшений арендодателю. При этом последний либо компенсирует стоимость затрат арендатору, либо не делает этого. Все условия должны быть предусмотрены в договоре аренды.
Неотделимые улучшения – имущество арендодателя
Неотделимые улучшения характеризуются невозможностью их отделения без нанесения повреждений арендуемому объекту. Правда, Гражданский Кодекс досконально не разъясняет понятие «причиненного вреда». Но такие улучшения, как, например, пожарная сигнализация или система вентиляции, безусловно, являются неотделимыми. По окончании арендного соглашения такие улучшения переходят в собственность наймодателя. Если в договоре не расписаны условия передачи неотделимых улучшений, арендатор может рассчитывать лишь на материальную компенсацию со стороны арендодателя. Но даже такая компенсация не всегда возможна, если улучшения были произведены без уведомления и согласия собственника имущества, и последний не дает согласия на возмещение понесенных затрат. Такое правило закреплено Гражданским Кодексом (ст.623, п.3). Правда, статья 662 допускает исключение в случае аренды предприятия в качестве имущественного комплекса.
Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD»
© www.bisgid.ru
Все права защищены. Законом РФ «Об авторском праве и смежных правах»
«Бизнес GiD»
